【上海物业展】 REITS引领下大资管时代：从PM到AM转型之路——会议全记录

物业展报道：

主题：REITs引领下大资管时代：从PM到AM转型之路

时间：2019年6月4日   9：45—12：15

地点：二楼B论坛

    主持人：各位尊贵的来宾，女士们、先生们，大家下午好。

    欢迎大家来到2019年中国（上海）国际物业管理高峰论坛《REITs引领下大资管时代：从PM到AM转型之路》分论坛专场。首先请允许我代表论坛主办方上海市物业管理行业协会，欢迎各位的到来。

    我是本次论坛的嘉宾主持，现任上海市浦东滨江开发建设投资有限公司董事，同时也是CPM成员，刘琦。很荣幸能够在此与各位齐聚。

    REITs在中国越来越呼之欲出。在不动产大资管时代，REITs无疑是最高表现形式，它的到来将在中国不动产资产管理舞台上发挥重要角色。

    在国外常用 AM（Asset Management）来指代资产管理机构，而中国常常对AM产生误解，常常认为不动产的资产管理内容主要就是商业管理或物业管理。实际上，商管和物管是在资产运营层面的具体执行，真正资产管理则是从资产层面，对其价值实现全面提升的管理，其业务范围包括：投资管理、租户及租约管理、财务管理、物业管理、资产评估、融资及保险安排，同时需要对接上述各专业领域的合作方。因此，资产管理是一项非常综合的业务。是提升价值的牵头人，同时需要各个领域、各个专家的相互配合，PM也是不一样的PM，物业是从物理概念上，实物层面上，对资产进行管理，进行运营管理，这个物业管理在REITs行业中是REITs的基金发起人委托专业管理不可缺少的这么一环，在我们通常物业公司所讲的最基础的四保的基础上，往前扩展一点也许是经营，再往前扩展一点可能是金融相关的事情。在今天中国的房地产进入下半场，如果盘货巨量资产这个问题比较突出，在此背景下REITs成为重要的解决方案，进入了2018年在央行和交易所等积极的推动下，公共REITs将呼之欲出。

    当整个不动产市场从增量走向存量的时候，必然会诞生出以REITs为代表的专业资产管理机构，承载市场容量，通过专业化和资产流动化，完成市场的洗牌与重组，这也将真正引领下的地产大资管时代到来。

    本次论坛，将从国际资产管理经验入手，通过嘉宾分享中国的资管经验，围绕商业地产“投、融、管、退”的专业知识与科技创新进行讨论。希望能将全球资产管理的理论经验和中国本土的实践与在座的各位进行交流和分享。

本次论坛由上海市物业管理行业协会主办，由上海市物业管理行业协会资产管理专业委员会、莱顿商学院共同承办，并得到了狮城怡安(上海)物业管理股份有限公司、第一太平戴维斯物业顾问(上海)有限公司的特别协办支持。（更多资讯敬请关注物业展）

    下面为各位隆重介绍今天到场支持的物业管理协会领导，他们分别是：

    上海市物业管理行业协会秘书长，潘国强先生

    上海物业管理协会资产管理专业委员会主席，狮城怡安(上海)物业管理股份有限公司董事长，徐新女士

    上海市物业管理行业协会副会长、上海百联物业管理有限公司党委书记、董事长，陈宇伟先生

    上海市物业管理行业协会副会长、仁恒物业服务管理（中国）有限公司物业董事长，陈平先生

    上海市物业管理行业协会副会长、中信泰富（上海）物业管理有限公司董事、总经理，葛弘俊先生

    上海市物业管理行业协会副会长、上海复瑞物业管理有限公司执行总经理，罗凌雄先生

    上海市物业管理行业协会副会长、上海中企物业管理有限公司总经理，严镔贤先生

    今天分享的嘉宾，他们分别是：

    中国勒泰商业地产集团副总裁、资本运作部总经理，CCIM成员，赵本才先生

    宝龙地产控股有限公司副总裁，CCIM CPM成员，郑咏棠先生

    上海利林商业董事长，IREM中国上海主席，CCIM CPM孙浩先生

    金茂（中国）酒店投资管理有限公司CFO，CCIM成员，张润红女士

    第一太平戴维斯物业顾问（上海）公司中国区信息技术部物业及资产管理创新负责人，郑益先生

    强劲资本联合创始人兼任，IREM中国上海执委，CCIM CPM成员，余燎先生

    以及在座的各位，欢迎你们的到来。

    在此，我代表主办方正式宣布，2019年中国（上海）国际物业管理高峰论坛《REITs引领下大资管时代：从PM到AM转型之路》分论坛正式开幕。谢谢大家。

    首先，让我们掌声有请，本次论坛主办方上海市物业管理行业协会秘书长，潘国强先生致欢迎辞，有请潘会长。

    潘国强：各位领导，各位嘉宾，各位来宾：

    大家上午好，我代表上海市物业管理行业协会欢迎各位到来，参加我们的论坛，我们协会一直致力于把资产管理的理念、概念引入到我们物业管理行业当中，为行业的发展做出一定的贡献，所以宣传篇章大家可能看到，我们在2016年开始的广州博览会就举行了资产管理论坛，2017年我们在上海市物业管理协会下面专门成立了资产管理专业委员会，这是全国首家，并且这此我们换届过程中得到了民政的备案批准，也是一个正式的组织。2017年我们同时莱顿商学院引进的国际资产管理协会分阶段设立，办理了概念班、中级班和高级班，完整加在一起就是我们的CPM。我们还做了一些课题。在2018年的时候我们将资产管理的评比纳入到政府认可的系列空间，上海72个政府认可的制约瓶颈空间，作为一项，试点了11个项目，并且形成一个评价体系，将这个评价体系作为课题上报物业管理协会，得到了很高的评价。

    在今年，我们看到了我们这个行业里越来越多的从事人员走进了CPM的课堂，非常高兴。我们资产管理的核心和目标是什么？是满足业主的需求，牢牢的记住老师教给我们的这句话。

    我们现在从房地产的增量到存量市场的发展，物业管理逐步快速的这五年时间，从物业基础管理到实施管理，到资产管理，对资本上市，很快完成了这个阶段，也把我们逼到了这个行业必须考虑业主目标的时刻，这也切合我们今天的主题，对此我们十年前向往的典型资产管理的形势，现在到了眼前，也是受业主和投资人的需求。

    所以，我们这个行业应该从现在开始，甚至更早一些应该开始，去考虑我们如何满足业主目标，投资人的需求是什么，把这一套打通。当然，在资产管理的过程中间，我们这么快把概念理清实际上是得到了很多的问题，我们昨天在子论坛中也提到了设施管理、市场管理和资本市场，一下子进来了，这个体系怎么完整建立，把概念怎么系统地理顺，现在都是有一点混乱的，我们应该做出一点点贡献。就资产管理而言，现在也碰到了问题，近年里面，我们是立足于有形资产的概念，但是我们现实中间这几年的物业发展类型丰富多彩，基于平面和空间管理的政府需求已经是城镇化的管理，作为街道的外包形式，甚至大面开发区整个的管理，我们怎么用这种理论对接起来，包括我们这个行业到底是转型还是升级的问题。就资产管理本身的评价体系如果我们明年还用这个标准是否可以完善，是否可以上升为地方标准等形式，是我们资产管理或者我们从业人员应该考虑的。

    更多的时间留给我们的嘉宾，祝我们今天的论坛取得成功，大家在这里有多多的收获，谢谢。
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    主持人：感谢潘会长的致辞，他们作为行业协会的领导者，同时把物业管理和资产管理，以及我们在十几年前思考的问题，其实到今天一步步的走过，恰逢其时。我们当时在中国香港物业管理、资产管理，我们不停在思考在这个形态上怎么提升。刚才潘秘书长给大家背了一句话，说我们最终的目标是满足业主的目标，业主对于我们的需求。其实我们做物业管理的是在性能上、在物理上我们怎么维护它良好的运行，怎么让它发挥作用。

    其实我们更多的在今天，无论是住宅开发、商用地产开发投资，还是日渐崛起的大宗物业投资、私募基金投资，和以MBS/ABS/Reits为代表的证券化投资，都足以说明，房地产的本质是金融，显然，什么是价值？就是如何将资产与金融相结合已经成为了整个行业的课题。

    为此我们特别邀请，中国勒泰商业地产集团副总裁、资本运作部总经理，CCIM成员，赵本才先生，为我们带来关于“如何打造“资产+金融”完美闭环”的主题分享。

    赵先生，2007年加入勒泰集团，主要负责勒泰集团境内、境外资本运作业务，成功完成多项大型资本运作项目，包括与法国家乐福合作、香港华懋集团合作、香港上市公司非常重大资产收购（VSA）业务等。并于2017年8月成功完成中国首单非一线城市、不依赖主体信用评级商业物业类REITs项目——“中联前海开源-勒泰一号资产支持专项”，发行规模35亿人民币。

    下面，我们以热烈的掌声欢迎赵先生。

    赵本才：感谢上海物业管理协会，也感谢给我这个机会来给大家分享一下价值在哪，价值在哪实现。我们今天的主题是PM到AM，价值在哪和怎么实现，需要我们PM，更需要我们AM，现在的概念比较多，REITs、PM、AM，他们的关系是什么？价值在哪需要PM实现，怎么去实现？今天的主题就是这个概念。

    我是勒泰商业的赵本才，我们是做零售物业打造新业态，不是特别大，但是我们很用心，我们是做AM的之一。我开始讲今天的主题。

    第一个分享一下刚才会长提到的公募REITs，制度在不断修订，官方也不断发声，业界也不断希望标准出来，希望PM和AM可以实现让价值物业升级的机会，这个时候的PM和AM真正的说还是值钱的，REITs出来以后就有一个空间。

    2019年3月21日上交所第一个出来REITs的试点出来，区域中心一体化，京津冀、粤港澳大湾区出来，有底层资产，收益要求没有说，没有下限，但是我们用国际标准来说也很难的。交易结构刚才我表达了，其实REITs、AM、PM，REITs是商业不动产通向资本的组织衔接，最佳的组织衔接，AM和PM是什么？AM是我们商业不动产走向资本通过REITs的时候，你REITs下面的两个服务机构，并且是产权持有PM、AM和产权持有者分别，这是因为社会进步，商业不动产需要社会需求的时候是分割的，因为产融结合，你物业管理和资产管理不在一个公司下的，否则就叫上市公司不叫REITs，这个大家要清楚，上市公司下有董事会，有物业管理的团队有资产管理的团队。无论是内部管理还是外部管理，你资产持有和资产管理和物业管理是切割的，这是产能结合的程度，个性的专业让资产转型，这是我跟大家说清楚，REITs、PM、AM他们之间的关系以及产权持有。简单说了资产管理人，这个是AM下面的一个，资产管理人是证监会重点考量要素之一，但目前暂未给具体的准入名单或条件，对AM有很严格的要求。

    这是中国微官方给出的架构，从REITs产品到类REITs架构，原始权益人，这里有授权管理，从私募到公募，基石投资人从公募到私募，那边是公募，只是投资人有变化。这个图里面PM在哪里？谁是AM？这个机构里面看不到，目前还没找到，官方PM也没有找到，我刚才说过REITs是商业不动产走向资产的最佳路径，而AM和PM是实现价值管理的两个重要资产服务机构，没有找到它怎么做服务？我们现在大家在做AM和PM的时候一定要为证监会招一次人，不要只低头干活不抬头看路。

    真正的REITs就是这样的，REITs持有人是社会公众跟股东一样，公募REITs契约型的，要满足两个条件，两个最佳方式，最佳持有方和最佳管理方式，最佳持有方式就是产权持有方，单独会设一个架构来保护自己的产权。同时，产权持有方会委托信托方是委托方持有，再找AM和PM都在这里面。所以说这个架构很容易找到AM在哪里，就在那变，最佳的管理方式资产管理，就在那边。PM在哪里？PM还在AM下面，空间管理。AM主要是负责内容提供的和资本运作的，PM做物理空间服务的。

    这就是国际上的比较典型的REITs典型架构的信托性，AM在哪里？AMREITs管理人，他们之间的关系，REITs管理人单位持有人持有份额持有产权，房地产基金不持有AM，这边是房地产基金持有AM同时持有产权，但他们之间也是分开的，这个是一家公司，一定要分开，否则就是上市公司不叫REITs。

    给两个典型的架构，一个是我们的越秀，属于外部管理，因为越秀的REITs持有人不持有管理人，而领展是内部管理人结构，因为REITs持有人既持有物业，同时也百分之百持有领展资产管理有限公司，但是他们两个之间是要结算的，是合并报表解决的，严格规定，内部管理人豁免，这里面可以看到AM在哪里。

    第二部分REITs与REITs管理人。房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。专注于投资于可产生定期租金收入的房地产项目，积极地买卖房地产项目是受到限制的，刚开始四年不让你卖，现在全球规定两年不让你卖，REITs是创造被动收入的投资工具，不可以主动交易，受限制的。收入达部分必须原子房地产的租金收入，绝大部分必须给定期以股息方式分派给持有人。订明其最高借款额、关连人士交易必须获得持有人的批准。虽然不被基金持有，但是他们是关联交易，必须披露，不公开并且报交易所。

    简单说一下特点，75%的就是你的REITs的资产包75%必须产生稳定服务基金现金的，你不能说装修，不可以，装修改造修善的资产不能超过25%，每年产生新的资产不能低于45%。这个45%主要是金融结构借款，你商户往来不算，主要是指金融和非金融机构的借款，。分配测试90%，交易限制2年，控制权，香港要求物业必须50%，产权51%以上，同时经营控股权百分之百，这就是REITs的特点。

    REITs是一个独立的行业，不属于房地产行业，如果你把REITs作为房地产而国家打压房地产不给资金，资金不过来说什么都没用。在全球标准里面2014年就把REITs作用独立的行业，2016年9月1日正式生效。REITs一定是独立的行业，换房地产说打压就打压，没法弄，美国也没这么干的，这是跟大家说一下REITs行业。

    然后是蓝筹REITs特点，要有管理团队、资本获得、财务弹性、物业组合、股利政策，其中AM是我们的核心。REITs管理人AM，REITs管理人承担社会责任，受价值能力，不要定义为物业管理和资产管理，最佳的管理方是管理具备资本运作能力，两年不让卖，该卖还得卖，要做决策，最公正的钱在资本，不在不在经营本身的影响，一天分六个点、七个点，这不是REITs要达到的目标。

    我们简单说一下REITs管理人核心职责，资产价值、投资价值、消费者价值、社会价值，并且REITs最重要体现的是社会价值和经济价值的统一，才是真REITs。最终实现这个而不是整天搞（英语），只有达到社会效益以后资本会给你议价，我们看香港的年化9%的回报，北京物业不值钱，而那边的资本都高议价，因为是服务于社区生活，从价值观到服务，年只有3%回报，领展的价格是慧城（音）的三倍，就是社会价值和经济价值的统一。

    资产管理人素质，资产管理能力AM加资本运作能力FM，你可以不做但是你的团队需要。

    （英语）说消费群体看到的是繁荣的购物中心，投资群体看到的是支撑它们的资本结构。运营团队是要估计这些实体资产的有序运转并始终处于行业的前沿，而财务团队关注的则是通过不断调整资本结构以确保购物中心业主始终具有最好的持有模式。管理方式里面AM在里面，另外一个能力就是资本运作能力，很强的操盘团队。

    这一部分讲AM、REITs和资本循环。为什么REITs里面AM和资产运转分离，最终是基金是和产权持有的，最终是你的AM的人承担经营风险，去赚经营报酬，基金持有份额者是资产者去赚取资产回报，风险收益对等情况下产生REITs条件下的资产管理和产权持有者分开的。术有专攻。

    REITs的价值维度，REITs总价值是资产组合的总回报、单个资产的总回报，PM在单个物理空间里面做好你的物业服务，维持你物业最好的运营状态，让消费者达到最好的舒适状态。你也可以多个物业。AM里面要考虑投资组合，跑到你的物理空间之外的空间，还要考虑资本空间，就可以。这是REITs的总回报，单个物业的收入回报和资本回报，我们在单资产的总回报反向过去。

    这是我最主要今天要表达的，我们做AM和PM，我们一共要有三个市场的套利，空间市场就是我们说的AM和PM，我们让消费者来消费，我们做好物业管理，提供好内容和场景、服务，空间市场。还有一个市场在座的应该有四大行的交易市场、资产买卖，还有一个资本市场，意味着空间市场是创造消费者价值和社会价值，交易市场就是资产价值，最后在交易市场假如说我V等于10，交易市场是12，评估值评10块和卖12，成本8块，买价买8块，评估10块，卖12，我们净赚4块，两块钱是交易市场大于你的评估值杠杆，资本市场多少？资本市场只给11，现在资本市场你的评估值大概0.9就不错了，意味着资本市场在香港的资本市场，你评估值10块，在资本市场上只值五块，这样一个其中的套利就出来了。我把资产卖掉我8块买的资产，12卖掉，5块钱把股权买回来，赚了7块，我赚了7块再进哪个物业我依然这么玩，所以2015年开始就这样套利，空间市场10块、交易市场12块、资本市场5块，那我就在交易市场卖掉我得12，5块钱把股权收购回来我再买一个资产装进去，一反一正7块，这就是REITs的价值。我就不再细讲了。

    这是我今天的主题，完美的资本循环，这些套AM市场上，没有V就没有参考价值，下面是资本问题，给大家解释一下。所以V不等于V2时存在套利机会，REITs价值不断增长。

    这个告诉你怎么套利，三个市场，资本市场里面是交易市场，中间是空间市场，空间市场反映在会计公允价值去，卖的时候要比估值高150，波斯顿就是1.5倍卖，这个是交易的资本形成，完整的资本形成。350亿到2018年12月31日出售了350亿的资产，收购了310亿的资产，改造了68.7亿资产，资本进来算，这只是我轻算一下。这是套利的空间，我不细讲了。

    最后一个，这是我自己在做的研究，REITs管理的能力框架，刚才跟大家讲的REITs房地产商业不动产走向资本的最佳路径，最佳形式，核心是商业不动产的增长，75%、90%、45%、51%，一一达到，出来了吧？这样情况下里面因为REITs里面的资产管理方式是分开的，因为专业需要、产能结合需要，这样的形势下AM需要具备哪些能力？

    管理目标刚才说过了总回报、投资组合回报、单个资产回报。管理人素质两点，资产管理和资本运作少一个不行，增长方式内性增长、外生性增长，驱动因素租金增长、物业改造、资产出售、收购并购、开发扩张，激励政策等等这些，这是AM需要具备的条件。

    这是领展他们那几个因素里面，我也不细讲了。我们说一下领展本身，从2015年上市现在，面积没有变化，个数也没有太大变化，价值从2005年的338亿资产价值，涨到现在的2100亿，香港房价本身就很高，我们是CCM的，没有看到房价的要素，估值在哪没有批，是因为不断的增长。简单说一下这个。然后就是增长，面积没变化，物业个数没变化，价值变化，REITs价值的变化，一直到2000亿，220亿到2000亿。

    最后说一下AM的三重境界，一个目标缔造长远价值，两种能力资产管理和资本运作，三重境界REITs层面、投资组合、资产层面，这就是今天我给大家讲的。

    最后送给大家一句话，那些听不见音乐的人认为那些跳舞疯了，期待REITs，谢谢大家。
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    主持人：感谢赵先生的分享，我不知道你们听了刚才赵先生解释的AM、PM以及FMREITs这个概念，其实大家怕，因为这是专业人士。我刚才看了我们莱顿的潘老师在这，你们想学找潘老师，他会告诉你们最简单的来了解慢慢的去深化什么是REITs，其实刚才的赵先生讲的很全面很系统，既不是熊也不是猫，是熊猫，REITs既不是不动产也不是基金，实际上是怎么会？它主要的收益要看不动产自身产生的租金以及被处置的这个财产目前来产生，这是它最大的事情，并且要有归并，90%要投资人，不能说不分红就完了。其实REITs很简单，REITs在美国最早的时候是1960年是一个税法规定的一个东西，所以为什么公募REITs跟我们税法有关系，在这个过程中大家慢慢了解、学习，然后基本掌握了，还是希望大家先从PM开始到AM，然后再到FM，再把这个过程走完。

    下面，我们有请宝龙地产控股有限公司副总裁，CCIM CPM成员，郑咏棠先生，在资产管理眼中怎么提高我们的投资价值。谢谢大家。

    郑咏棠：大家早上好，很开心今天有机会到现场跟大家交流探讨，这个课题，这个课题是我们莱顿商学院给我的，我前几天从北京到上海高铁上4个多小时很认真考虑了一下，不足之处请大家指教。刚才赵兄做了很专业的报告，就是怎么把资产变成钱，未来我们有机会希望多做一些合作。

    我们讲地产业在美国通常是归类为金融，所以上海一开始按照逻辑和理论来做房地产的投资和管类。中国的开发区，我们知道中这两年其实从一开始并不是这么想的，其实以前的想法很朴素，这个想法就是拿地、收并购，有人说地产公司需要招牌照，十几年开始这样做，最后不算了，商业地产的企业，后来无意中进入了这个行业，后来慢慢坚持下来，在这个行业内。

    宝龙是2003年才正式专注到商业地产的领域，我们回到国内就开始做房地产，但是2003年之后开始专注于做购物中心以及其他的商场、酒店、写字楼，管理面积大概在四五百万平方米，甚至连美术馆各种形态都有。

    2009年在香港上市之后，我们开始遇到一个问题，当时国内管理和国际管理不太一样，今天讲PEM，开发商更注重前期的回报，所以后来经过不断的时间学习，我也到新加坡去，宝龙做的AM的概念是大资本的体系。刚开始我们大的时候就希望从资产管理的视角出发，实现投资价值的最大化，站在业主的立场。其实我们可以看到资管在宝龙发生的作用还是在前期的买地开始，过程中定位甚至建设的过程，到最后运营管理，到最后的改良、退出，这个过程。

    我们来看它的三角关系，我们从投资的部分，这个建造的部分，后面还有融资的部分。我们现在如何把价值做到最大化，连接前期资本，管理测评的数据大概是这样的。我们一般国内的地产公司，有一块大家算或者算的不一样就是资金总回报，按照CCMI的计算很这部分，但是国内的开发商以前对于这部分都不算，也就是希望买了地之后卖了钱之后，实际上不太投入，销售资本赚到物业。今天很多项目都做不到，需要好好的算出来。

    这是上个月我们拍的一块地，算了以下NOI的回报率，投资7个亿左右，在拍卖市场我们就有比较强的竞争力，近期我们大概在这三个月里面有五、六个，大概有十万平方的购物中心。

    另外一个部分，因为我很长期时间都在管理投资各种，因为中国的地产大部分是给商业地产给购并，我们在很多的城市做商业地产开发政府有很强的招商，所以谈到地价，我们宝龙进来上海在2010年进来，有18个项目，有一半楼板项目，当时看不懂。

    我讲宝龙在资管方面的基金，是自己建设的，用来从事商业地产的投资，在不赚钱的时候是缺乏很多基金来源的，我们也在拓展自己建了一些基金。从我自己管理的来看，五年的时间从3亿做现在有100亿的价值，是资产包，大概管理的项目有四十来个地产管理的项目。

    第一部分来谈谈在MR过程中，这是我讲到资本的价值。我自己做基金可房地产投资基金来的更有专业性，再来一个是风险相对可控。房地产公司在管理现在叫经济化高水准，自己建的基金都是我不断的试点优势，这肯定是对自己来讲有扩大规模。从资本的角度来讲是比较安全的。

    第二块讲讲在建设过程中开发阶段资管调配的作用。我们现在在做的资管定位为市场定位，往往在成熟的特别是外企合作的事情要有两、三年的研究达到设计，30年的开发，到最后。国内目前比较主流的地产开发商开发周期24个月、28个月很快就做出来了，在建筑方面有一个要求。宝龙的标准是24个月，有政策或者无政策去施工，24个月开业。以前做了是四、五万平做了13个月就做出来了。市场定位是在这个市场里面我们在资本里面就可以知道业主投资人所要的投资回报率，你对每一个店铺回报都要亲自参与，我们哪里都要定点、定位、定价、定品牌，设计方面要深度参与。以前很多人认为是双刃剑，特别是北方的项目，宝龙的理念就是有外购，可以有更高的资金收入，另外管理上，很多资管人包括购并，作为标准目前在做。

    另外从资管的角度目标成本以及建材的选择，我们现在做的标准。在上海地区做的标准，从建材方面，按照资本调配方案，破坏了三场回来的资金探讨，我们的租金定价这部分。

    举案例，以前从开发商角度不太考虑漂亮，后来我们的管理包括资本，几毛几分钱。从开发商经常要抢，现在的开发商做的比较少，空间有多高，在我们资本来看觉得不太理想，但是从投资人来讲前期在建设过程当中投资比较，很多投资人在前期开发阶段投资回报会把这部分看的太节约，资本的资金回报比CCMI更好。

    另外在开发的过程中管理过程的资本改良不。我举一个案例，我有一个酒店大概2018年在厦门，经营非常好，我们投了两个亿，最后回过来来，其实房价没有大量提升，还是七千多万，只是提高了一个强项，我们有时候投很多钱并没有太多的回报，但是对于提高改良还是有很多价值，进一步提升，资管在运营过程中能起到的很重要的作用。

    在后期的看中的开发商在投资的时候是少于出退出思维的，原来认为买了很多地、有很多资产就挺好了，最多的可能考虑最后（英语）方式融资，是坐那边股权交易，从我自己的经验来看我做的稍微有不同。未来是一个很重要的方向，我们做的大资管的框架也希望未来跟金融端、REITs端有好的合作，希望未来更多的跟大家探讨。

    谢谢大家。

    主持人：感谢郑先生的分享。如何让价值提升，刚才我们咏棠讲的，运管也好，资管，一个企业关心的是如何把运管的情况改为投资的，这个对于企业至关重要，工作好这是技术，更多的是遇到困难。当今我们商业地产特是做运营的资产过程中，如何使用大数据进行深入的运用。

    下面，我们有请第一太平戴维斯物业顾问（上海）公司中国区信息技术部物业及资产管理创新负责人，郑益先生。

    郑益：大家，接下来我跟大家分享大数据和智能化平台如何助力不动产资产管理。回到我们今天的分论坛主题是从PM到AM的转型之路，如果站再一个技术的视角理解的话，应该是一个数字化转型或者是再构之路。我们各行各业处在这个阶段都在用方案和手段实现自己的业务目标和战略定位。我们的目的什么？众所周知在整个资产管理目的当中管和退是实现资产增值最重要的两个环节。管其实就是保值增值，退是在资产交易的时候能够得到最大化的利益。

    实际上我们现状，整个的增量市场慢慢趋向于存量市场，意味着我们未来资本收入是要下沉的，从原本的粗放式的管理走向精细化的管理，精细化的管理前提是什么？回到我们整个行业的领域，真正按照战略目标去做投入风险很大。

    如何助力？因为我们毕竟相对而言是比较传统的领域，在当下新的技术在不断呈现的时间点，我们更多需要应用外部的能力来打造我们的能力，确保我们的经营是能够匹配到我们的频道。大家可以看到这张图是整个资产管理的一个业务路程的构成，简单说针对娱乐服务就是软方面环境这一块，针对硬的服务是指设施设备现场经营管理，还有一大块是战略分化，不动产整个资产管理，接下来我进一步跟大家细化看。

    首先从体验开始，这一块涉及到自动化平台，在这张图大家可以看到是一个写字楼，有基础于移动端的访客，以及识别还有安防，在今天我们谈体验至少如果是一个写字楼下，他们可以自由在互联网通行，前提是他能够有权到达。当我们的访客被邀约到达现场也是一张脸通过，甚至接待员都知道来者何人。第三个就是在访客团队这一块介绍工作量，当然还有很多这方面可以举例子跟大家一起探讨。

    安全是所有体验当中最重要的，今天其实通过AI人脸识别技术可以快速识别出员工的时间和行为，甚至跟公安在逃以及征信黑名单做对接，可以实时将整个的人员识别出来做预警，返过来促进整个大楼的安保工作。

    因为我今天分四块，每一块拿具像案例说明一下，下一窝说一下效率的问题。AIoT这两年非常火，也是百分之百肯定未来应用非常广泛。是由多个传感设备里面有不同的传感器，传感器所看到的变化看到快速通过预计的芯片，以及芯片当中的基本算法，将信息通过计算转递给物管办公室的操控中心，操控中心再根据它即定的业务流程将整个的系列出发到达指定的比如说安保、保洁、工程，事后发生这样一个信息传来过来。

    我举个例子，当我们的烟雾报警器在现场探测到烟雾的时候已经触发了指令，到达了自动开发系统，通过自动云连化、短信推送，包括地理位置信息确保可以第一时间现场进行业务平台处理，这个是不是最先进的？这是一个所有传感器方案，一般事情发生以后报警自报，如果之后我们再做一个AIoT我可以确保哪个在报警。第一个维度效率提升，第二人员可以精准化，未来我们在整个业务当中有多个项目的时候我们不需要在每一个项目上为独立这方面的共享，共享就是敏感这个概念，基于在这个案例上的思维。我们也做过一年时间为单位传统的智慧安消防做对比，整个效率差10倍。

    看一下创收提效哪方面比较，我们整个不需要投入或者对于整个现场设施要求保障，我接下来的平台可以结合我们的业务，通过大数据可以进一步优化接待我们的业务。我拿它作为一个例子阐述一下，如果要做的话我们以什么样的思维去做，比如说我这边务就是收费方式，我们在停车场管理，如果我们的平台能够有这样的数据支撑不同业务的时候，其实意味着我是可以多种经营，意味着我可以将晚上的利用，将整个的价值挖掘出来。返过来如知道停车场场地每一天不同的时段，整个的人流情况包括整个画像，我可以做到是不是在电梯口卖到分众传媒（音）卖数据，这是产生价值，从广告转化来看，可以应用到其他的在管理经营当中，如果创收经营这么大平台可以达到的事情。

    整个资产管理前面两位嘉宾也说了，我想在这里如果要达到他们的估值，达到他们的价值，你必须要有依据，这些依据肯定都是来自于真真事实一个项目，从硬的、软的，整个估收，像这个动画我们在做整个基金这一块，或者续约的时候，我们可以拿到实时可视化的数据，然后在这个数据当中我第一可以告诉他我周边整个人流，我的用户群体，我整个的构象，这些数据都可以支撑业态结构调整和规划发展，以及非常有利的一个工具。我们进行数据置换这是我们每天都需要往这个方向做的。

    这一块讲到我们在交易的时候，价值是怎么来的，而不是说随便说说。从一开始房屋资产都有流程可以保存，未来区块链的技术应用到整个房地产过程中，无论你的管理层或者操作层，做了如何的变化，数据依旧。同时设备数、设施使用年限都会出现，能耗在知道统一体量统一业态或统一场地理位置一栋楼作为依据的话，我们清楚在做其他项目的时候我是拿这个数据做一个样本做参考，同时这些数据在做资产交易的时候是能够给到买卖双方作为投资回报率非常关键的，包括我们说的给到一些资本公司或者资本功耗处理公司，会拿过往两年数据做依据，做一个优化方案。

    迪恩块租售预测分析，这一块除了我们了解到整个租售的合同合约，什么时候该提前做相应的准备谈判，或者我们通过一系列的数据能够落实这家的员工出勤率往下降还是往上降啊。如果这家公司15天每天都在下降，都会作为依据来参照。

    第三块就是应急处理，这个可以反映出整个资产管理团队的能力，是否把每一个应急的处理达到可以正常的水平，同时我们还追诉，在什么时或者以哪个设备触发的。我们精致追诉所有员工的表现，以及未来资产交易的时候也可以作为数字依据。

    最后一个人员，当我买你楼的时候知道你整个楼的构成，以及各方面的KPI的效率指标，这都是依据。这个很多我只是简单拿一些点来给大家探讨一下。

    最后一篇，在座的都是各公司的等等，如果往这个方向走，你必须要找对的人，所谓对的人要IT与业务共同，必须要沟通出来。第二个平台搭建，无论你今天是单点的触点做这个事情必须有基础的平台。在运营运行过程当中你所有的数据要有积累，第一为了知识积累第二位了大数据，我通过整个的BI指标可以得到什么？让他通过整个的结构化做依据，做应用决策，数据驱动决策，在反复再一些优化，不断迭代，最后的结果就是玩的时候能够保证整个的升值。

    我今天最后一篇，我们第一太平戴维斯在这个领域做MDI，我们核心内容还是中间那一块，但是我们会整合在整个不同领域的头部公司来跟我们一起结合行业标准，最终打造成新的服务体系，完成移动化、数字化、智慧化，最终给到进一步科技化手段的依据。

    谢谢大家。

    主持人：刚才这位先生谈IT，也把我们拉回现实的世界，怎么让价值得到提升。

    下面将由孙浩先生为大家分享“存量资产改造的逻辑及价值提升”

    掌声有请孙先生。

    孙浩：各位同行，大家上午好，非常高兴有这样的机会来进行这样的交流。首先表达一下我因为三年以来每一次都在这样的场所在资产管委会来讲关于资产的这些事。今天我感觉非常深，我觉得这三年以来我物业行业对整个资产管理行业越来越细，讲的东西越来越贴近于本质。这一次应组委会的邀请来做一个分享，更多是讲存量市场。过去我们讲的概念什么叫做PM、AM，第二物业在这一环境怎么升级，现在讲一下怎么逻辑及价值提升方案。今天我们还是从这个角度开始说，这两个词不断看到，但是我想这两个词非常重要。PM讲物的管理，AM讲财务管理，为什么拿这两个反复拿来？

    这是我们看到在资产管理简单的方法，资产管理是物，纵观这个物有两样东西，物理的管理，大家知道AM是什么？就是把资本和资管放在一起就是AM。那资本和资管如何结合？这个结合点是非常广的，如果你保障没做好，肯定在那个环节出问题。我们知道资本和资管的关键点到底应该怎么做？到底资本拥抱资管还是资管拥抱资本，依据是什么？我们选择后者。一定要了解资本的诉求，一定要知道我们做哪些准备工作，这才是把事做成的依据。

    从管的角度来讲我们是资产管理方，我们传统的管就是把商业管好、物业管好，往前是什么？是MD定位、招商实施、品牌调整。往是什么？是资产物业管理成本、资产维护、重置执行。再往前是什么？投资里面有什么？投资设计、成本、机电、工程。资产法物、祖务、工程、运营，再往后看什么？把这个产业挖出来以后你会发现我们要讨论什么问题？什么东西是我们要干的，什么事情是我们需要关注的。一和二这个部分我们叫资管课外作业，我们讲的这些我们的课堂作业，我们往前伸了往后伸了，这两类事情做好以后我们最后的反映是新老板是换你还是不换你，最后你发现炒人的时候也有成本的，对他来讲我这个资产到底是增值还是贬值了，如果选人错了资产变化维度更大。我们为什么要把前道工序和后道工序都要做好。

    做存量资产管理的时候有三种，一种叫资本方来做，现在碰到的情况是因为资本方不是长期做这种，所以的开发团队干吗这一块没事干，所以这个时候你建能力的时候就有效应，三年没事干这些人就走了。第二交给外包方干，我找一个成本的公司，机电我找一个机电的公司，通过外包来干这个事。但是外包做的时候每一个外包公司都要赚钱的，所以整个成本放在一起，你协调三个总包你试试。

    我们的方案是什么？资管方来做，资管方来做是唯一解决这个方案非常重要的，为什么？刚才大量的资管方，很多的资管方已经有这个想法往业主方向走，只是现在了解有一些少量的，刚才说的问题就解决掉了。为什么你做的时候相对比较好？因为这个资产你在管，你在用，我们很多时候作为资产管理方我们差的太远，但是人家就一句话。

    这就是我们刚才在整个流程管当中总结了一下，在运管层面和资产管理全流程方面四个方面。做这个事什么目的？每一人都有资产估值，太重要了，基础于这样的情况。大家可以看到，这里面简单的公式做出来了，NOI是收入减，Value收购价格+改造成本+利息，改造的时候利息是一个绝对作用的，在你手里面这个项目能改两年，在我手里面一年，等会儿可以看一个案例。你会发现一什么？刚才讲了收购成本，我们怎么通过软件和硬件分析降低收购成本。另外一个二是什么？是改造实施，我一次性、长期性、改造成本等等最终都是要下降，要把份额控制好。第三个就是怎么节约，时间简短。这里面有很多的东西，比如说我们现在在实际的存量改造中发现有一个核心的问题是什么？是政府关系，你在做改造的时候如果消防搞不定可以拖死你，这个东西就成了很重要的东西，在这个数值上反映了降低我们分母的架构。

    同时，我们现在来看分子，分子就是通过收入减成本怎么把NOI做的更高，这是讲的资本稳定，资产维护，这是讲的大的，就是C里面讲的，怎么提升分子的架构。通过分子的增加和分母的减少，讲到一句话就是为了我们NOI的（英语）能够增加。我们目的就是的红字。

    给大家看一个案例，这个项目是17年的百货，收购下来以后通过四个月改造成购物中心，在日本京东的一个高端商区边上。他其实这些核心理念什么？从客人消费的角度来做这样的整理，核心利逻辑就是我怎么让更多的客人进来，这是提升分子。这张图是我要跟大家讲的所有的逻辑在哪里？中间实芯的蓝圈是以前的定位，客群比较窄，他想扩大，我在年龄层覆盖更大、日常性覆盖更大。下面这个以前是定位是这个圈，竞争对手在这，他想潮流往右移更潮流。

    做出来的情况是这样的，这是没改造之前的，这是改造之后的，一下子就把整个的氛围和形象做完了。这是没改造之间每一个点，包括灯光的暗淡，包括入口不清楚，展示面不清楚，这是改造后的。这是刚才讲的定位。

    刚才讲的这里面都是通过空间的改造吸引客人，提高营业额和收入，大家问分母在哪里？就是分母讲的两大重点，他改造的时间是四个月，四个月以后是满铺百分之百，在中国基本上没有悬念，在改造之前把整个的过程做好，这是一。他把以前可以应用的地方保留，比如说有些电梯的位置等等，是修旧补旧，这个我在中国没有看到，我在改造的时候中国很简单，全部透楼，他不是，他感觉好的留下来，设计的时候看不出来是改造的。这样分子端和分母端都形成很好的态势，这个相对来说非常好。

    这是今天非常重要的，这也是我们自己的方法，我把他叫做三模联动，运营模型、改造模型、财务模型，如何联动？我运营怎么提高，这个联动是这个行业现在碰到最大的痛点，因为每一个板块的模每一个专业的人都可以做出，但是我的右下角运营商一个主力店，我们现在做研究的时候我们用这样的方式来解决我们存量资产的问题，希望有机会可以跟各位有更多的交流和分享。

    谢谢大家。

    主持人：孙浩很形象给大家介绍了，关于存量资产的改造，怎么样提升价值，怎么让运管、物以及财务管理相配套等等，每一个企业都不一样，一个企业如果你算时间，你利息将节省很多。圆桌论坛过程中这个阶段我把主持人话筒交给孙浩先生。

    —圆桌对话：大资管时代下如何从PM转型为AM—

    主持人：孙浩

    主持人：下面有请圆桌论坛的嘉宾，他们：

    上海市浦东开发建设头有限公司，CPM成员，刘琦

    上海物业管理协会资产管理专业委员会主席，狮城怡安(上海)物业管理股份有限公司董事长，徐新女士

    上海市物业管理行业协会副会长、仁恒物业服务管理（中国）有限公司物业董事长，陈平先生

    金茂（中国）酒店投资管理有限公司CFO，CCIM成员，张润红女士

    强劲资本联合创始人兼任，IREM中国上海执委，CCIM CPM成员，余燎先生

    各位嘉宾上午，这五位也是我多年的老友，我们都非常了解，这一次我们组委会请了这五位非常有代表性，大家可以看到刘总等会儿你来介绍，他在国企干过，我们徐徐和陈总是两位在上海和物业界非常有名望的企业家也是非常有代表性的领军人物。张总是酒店投资管理公司的，余下总资产管理。我们按照我们的习惯，每一位嘉宾一分钟介绍一下自己以及你们的公司。

    刘琦 ：对于我们从业者这是一种责任，谢谢。

    徐新：我们是一家新加坡企业，我自己本身是一名海归，同时我一名CTM，国际注册资产管理师，应上海物业协会倡议我担任了资产管委会主任，系大家可以把行业发展的更好。

    张润红：大家好，很跟大家一起探讨，借助这个话题进行更好的资产管理的探讨。

    陈平：大家好，我是陈平，我们集团在中国大陆15个城市从事房地产开发和物业管理，今天非常有幸参加这个活动。

    余燎：大家好，我叫余燎，是2017创立了强劲资本，是一个什么企业呢，是基金加资管模式，以退出为核心的资产管理机构，我们的业务包含了台讲的一套逻辑，我们是践行和实践的过程，他们说的我们在做。

    主持人：大家非常简短介绍了情况，今天你们都代表不同的角度，我们今天的主题是从物的管理转向财的资产端，在你们角度和领域能给我们讲一下它发生的变化和你看到的趋势。

    刘琦：刚才主持人提的这个问题从物的角度到财的角度，过去资产管理有一句话是管人、管事、管资产，现在是大家更想知道的为什么管资本，管价值，让价值有所提升。我们在做资产管理，最后的目的还是要价格提升。在演讲的过程中说的公式，而且说这个公式每一个人都在用，不是为了用公式而用公式，而是为了价值。国资管理的价值以及我们在内部也想这个问题，可能形式不一样，在更多过程中会给大家留下一个印象，认为国资效率不高，在其中才知道其中的难处，因为要承担一些责任，可以做一些社会所谓的社会的责任问题等等的事情。其实在这个过程中我是觉得我们在每一个行业，每一个体系下面个人把事情做好，像这次中美贸易战，最后归结一个问题我们做好自己的问题，我们认识自己然后把事情做好。

    主持人：国资其实有国家赋予的责任，但是这个情况下已经认识所谓资本的问题，效率的提升。接下来问一下徐总和陈总，你们是非常优秀的物业管理公司，现在主动投入资产管理，你们在这个行业里是怎么看的。

    徐新：我一直想我们上海市物业协会作为上海物业在全国引领作用我们承担了一定的责任，从大家的今天探讨的话题可能会想物业跟地产有关，我们大量管的是写字楼、园区，我们如何满足客户的需求，或者呼应客户价值的需求，在资产管理中怎么做，我认为除了我们正常的四保服务之外，资产管理上我们能够有什么作为吗？这是我们研究的课题。

    去年我们搞了一个上海市优秀的资产管理项目评选，刚才在刚开始开幕宣传已经做过了，我们想我们要更加关注如何给客户带来资产管理的价值，而不仅仅四保带来服务的这部分。这部分可能涉及到我们居民住宅这一块，我们如何衡量在我们管理下客户资产得到了保值和升值，对于我们写字楼来讲我们能够提供常规服务之外的服务来再次定义这栋写字楼整个的含义、文化和价值，在商业部分我就不多说了，刚才各位专家都说了。

    刚才潘秘书长也说了，我们要把这一块的标准继续细化，继续标准化，能够让标准上升到国家标准，让大家一起参与到这里来。

    主持人：从陈总你们角度来说怎么看物业管理到资产管理这样的一些情况。

    陈平：我们感觉从资产交易来说买的人都希望买一个好资产，卖的时候都希望卖一个好价钱。从资产管理到物业管理我们希望做好产品、好建筑给一个好的投资人。同时我们也提供好的服务，让在建筑上赋予更多的价值。这些我们从我们的物业管理角度来说更多要关注自然属性以外的，建筑物以外的东西，比如说特定的特征，创造文化元素，以及现在讲的比较多的社区的一些元素在里面。我们认为资产管理和物业管理，在一个平台上不同两个方面在运作，特别是物业管理，对于资产管理来说是一个助力器。

    主持人：有软性氛围形成独立的特点，我想问张总，酒店的资产管理其实是很大的品类，你可以讲讲怎么做酒店的资本管理。

    张润红：我觉得我们公司除了做酒店之外还做地产包括今天很多同行都是做地产的，我想为什么大家现在会在把大资管的概念这么混，最根本的原因是开发商持有开发资产的目的越来越。原来我们很多企业持有商业地产的目的通过运营来获得现金流，现在玩商业地产的投资商业地产的目的发生了变化，有些核心的开发商愿意长期持有或者稳定运营，享受资产增值，没有相关部分的商业资产投资人包括地产基金，根据不同的投资人和不同的投资目的，形成了资管的目的和资管的方法，有的时间拉的很长，有的很短，不同的投资人他们在进行自己的资产管理他们采取的方式和方法，包括从投资到融资到管理到退出，整个生命周期玩法是不一样的。我们做酒店的长期做酒店的人我们也有很强烈管的意思，我们管是谁管？可能不是物业公司给我们管，是国际品牌的物业管理公司来管理，很多商场的管聘用国际上比较著名的商场管理的，包括像韩国的一些商业品牌，无论是做写字楼还是做酒店还是商场，他的运营管理差异很大，但是把周期放大到从投资到融资，到退出，整体商业管理的商业逻辑和投资逻辑是相通的，这也是为什么在大资管时代往往是从投融管退来提升收益性，有的特别关注于投，对于投资的眼光，国际知名开发商特别管比较著名的管理公司，融资渠道特别丰富，融资成本特别低，有些开发商特别，金茂长期以投入的管为核心的，金茂的退是自行先行退的机制。

    主持人：问一下余总，您有什么看法。

    余燎：动机比较简单，因为是一片蓝海，想更早捕捉这一片先机，另外我自己理解，在两年的过程中我经历了咨询到甲方到基金，举个简单例子，不是一瞬间转变，经历过深夜和黎明，从PM到AM，在基金的角度我们讲现实，我们认为原有的物业管理是一个成本中心，商业管理是收入中心，NOI是业收入减成本，我们如何从成本中心过渡到收入中心，你怎么转变，这是我们讲的。

    我们都知道任何资产投融改管退你需要的最核心的角度是什么？是退出，我不以退为始我今天建设我今天建的的所有都不知道怎么变现，只能是当下的一种妥协而不是长远变化。从本身运营的逻辑最终升级到经营的或者资本运作的，你怎么退，市场常规可以把散收二级市场的，如果说大宗交易这个市场已经没有什么了，这个红利在哪？如果散售我结构应该怎么样，你卖产品，而我卖资产我长期靠收入经营流水线，靠产生利润，如果是享有产品办法是不一样的，一开始从资产获取的是就要知道经营渠道。因为我们现在为什么很多PM公司、AM公司天天做，做了无谓的，为什么？因为语言不通，你讲什么我听不懂，资本讲什么我听不懂，如何让我们语言共通，使用工具还是思想，我觉得都可以，都是有方案的。

    主持人：非常好，讲PM到AM的转变不是简单技术的转变，第一是逻辑的转变，第二体制机制的转变，第三是评价标准和语言的转变，这个非常重要。包括中美贸易战主要看经营体系。第二个问题我们再往下问一层，在PM和AM转变的时候，我想的在实际管理当中和你们看到看好当中有没有实际的利润，你怎么考虑的，未来我们在下面有助于做的路径给大家参考一下。

    刘琦：首先我想讲一点，为什么大家愿意参加这个论坛呢？因为论坛是思想火花碰撞的论坛，在这个过程中我早上主持的时候开了一个玩笑，PM到AM今天上午谈逻辑跟大家说的转变过程中经历的辛苦和兴奋的，最后也讲完了理睬（音）那段话，还有另外一段话每一段不曾起舞的日子都是对生活的辜负，我们每一个经历都是算数的。

    其实在PM和AM整个我们讲到实际的过程中，前面我也在想，在一瞬间我在拼命的搜索是哪个内容，怎么回事儿，是什么事儿。我还讲一个大家都知道的事情，在浦东南路3588号世博局的一个总部大楼，当时我是世博局的资产管理处处长，这栋楼原来华能印染三厂（音）的综合车间，一个工厂，那里面还有机器等等的情况。我们需要一个办公楼，改造以后当时的用处仅仅是世博局在现场的办公，当时我们的总部是在浦西的展览中心，当时做这个楼我作为资产管理部门授命改这个楼，当时有一个比较大的预算，花了4千万的预算，收下这个楼是6千万多一点，大数也就一个亿的概念，当然中间做了很多结构上、功能上的调整，到今天还是有借鉴意义，还是有参考价值的。

    比如说有一个厅，中间有三根柱子，当时让建工做改造，我说把这几柱子去掉，当时说不能去掉，去掉房子要倒了，我当时因为怎么回事儿，大家所有人都不想麻烦，我就说一句话，我是学建筑结构的，第二句号话没说，第二天就把图纸画出来了，很简单的，做了以后这个场地做了好几个国际意义的签约活动，国际组织活动价值形成了。第二个做了中心，第三个做了透明的房子等等，这个房子做完以后花了一个亿，有人当时说卖给我们算了，我问他多少钱？他说2.5亿，当时我的感觉就算了，那是2006年我不干了，我改楼了，我改了这个楼以后我有生之年改一个两个就好了。这就是怎么价值提升，后来我们著名的国家领导人忽悠了，两个星期以后我接待了温家宝总理，他说你把这个楼从工厂改到现代化的楼怎么环保为国家做了很大贡献，我当时感觉为还是为国家做事吧。

    主持人：接下来我们就问一下徐总，你有什么好的经验分享给大家。

    徐新：刚才刘琦讲到那句话很有感慨，对于每一个物业人来讲每一个不曾起舞的日子都是对生命的辜负，如果我们把一件事情很怨气做的时候我们想我们是不是可以做更有价值的事情让我们的生命起舞。为我们的物业管理向资产管理迈进的探索者致敬谢谢。

    陈平：我讲两件事，一个是最近在去年下半年接了一个项目，那个项目是人家找到我们，而且我退了三次，业务会非要让我们接。那个接了以后时间比较长，地下车库空空如也，我们去了把道闸修了，把所有的消防系统都修等等，结果地下车库的产权人开发商找到我们，说原来我这个车库已经十几年了，没有收到一分钱，现在跟我们说你们看看我们怎么收费收起来，我们怎么谈分成，甚至于他说你把我们车位卖掉，为我们卖多少钱，所有的定价你们来定，卖掉为好。我想说通过物业管理可以把闲置十多年的资产以及系统都卖掉了，这个是作用价值体现出来，业主也非常高兴整个路面没有一台车停在马路上，这是一个案例。

    第二个案例就是我们打造的国际化社区，我们在国内15个城市打造了很多国际化社区，第一个国际化社区就在国家的（英语），我当时刚到物业，我们买了房子投资客，没有退出，觉得我要持有这么好的房子，但是没有用，很多在美国、香港、台湾的人买了。怎么办？那个时候最多的时候有六百多套房子，我们收下来做出租，租给谁？我们当时预定要租给境外的人，境外的人我们了解在上海有几百个西门子，找他们沟通，最后把西门子搬到我们这边来，很多美国人也租了过来，渐渐外企的人多了，最多的时候我们60多个国家的人形成了国际化。那个时候我们小区里面的地下室小卖部有人来，每天每平方米5块钱，结果这个小卖部租到今天，一百多平方米十几年前租到今天还在用。

    物业管理国际化社区我们创造了人文特征，在国内的陆家嘴金融区边上建了一个国际化社区，我们就把这个提升了。

    主持人：怎么样从成本中心变成一个收入中心，都可以找到逻辑点。接下来想问润红你有什么好的经验。

    张润红：刚才物业管理优秀精英都分享了成功的案例，我想分一个不是案例而是我遇到最痛苦的阶段。大家都知道孙总谈到我们商业地产遇到的三市场，包括我们的租户和不动产用户还有客户，最痛苦的阶段是什么？就是资产市场和资本市场的估值的差异，这个往往是开发商在寻求资产管理，特别是寻求退出的时候最痛苦的阶段。刚才好几个专家提我们资产价格怎么。三、四年前上海在大宗交易比较活跃的时候有一句话是什么？谁算（英语）谁就输了。包括金茂在我们酒店板块上市的时候也经历了这个过程，资本市场认可我们的不动产或者我们自己开发商都觉得我们这个（英语）值多少钱物，旁边的住宅都卖十万块，这个产生的资金卖多少钱一平方。但是我们在市场估值的时候别人就看（英语），这个时候我们做REITs，我们也问交易所你希望公募REITs要的是什么？可能5%的预算很低于了，7%、8%都应该很中性了，你把这个楼放在大宗交易市场上去卖散卖值多少钱？这个我们困扰了，包括我在内很多做商业地产资产管理的管理人他们业面临了一个非痛苦的阶段，而且我相信这个阶段或短或长，包括我们国内有经济形势，我们做资产管理的同时依然会面临这是我们长期奋斗，去不断接受国际资本市场对于国内资产市场各种洗礼和各种再教育，这个痛苦的过程。

    主持人：这个事各位从业者要知道再造房子的时候要按照REITs和我们现在讲的资本估值的方式来看投资，这是非常重要的，因为你有些东西根本就改不过来。余燎。

    余燎：刚才听了张总的困惑之后我觉得对于我来讲这不是困惑，这就是资本套利空间，一个是交易的影响，一个资本的影响，他们有价差的时候才是优秀的资产管理人套用的过程。仔细看在上面讲的过程中当V不等于V2才有资本套利空间，如果相等没有任何意义。真正的企业经营过程中我认为价格的差异相当于市场评估方式的不同，一种是周边卖10万我比较好卖11万，但是如果去（英语）是现金流折算的方式，但是作为一个企业经营来讲应该基于现金流来算，如果这个底线之上找一个买家和卖家。

    我现在正在经历一个项目，从我资产和经营的角度来考虑一个资产管理过程中有两个东西，我需要填一个洞。第二个问题我物业管理公司跟我讲这个设备维保价格非常高，首先回答，第一件事情我认为维保证维护的成本越高越好，越高对于以后的维修成本越低，假如你每年投入一笔维修成本，但是如果不投入你五年一个大修把所的现金流折算的时候应该不会更好，不是出了问题以后亡羊补牢，那个价钱更高。

    如果有一个洞给你很多理由，我补完以后我可以有位置，增加收入，相对更好，但是这个东西对于我来讲这都不是理由，我的理由很简单，你预估所有资金的增长这是线上收入增加的部分，再把这个洞按照每年摊销下来是多少，跟现在收入比较，如果收入大于成本这个就改，如果大于或小于就不用改。所有的东西最后反映到数字层，确实提供了管理的标准或者我的裁判员角色，资管是一个好的员，谁先跑谁后跑，确实是基于收入。

    主持人：资产的角度看修不修的问题，讲了这个问题。现在因为时间不早了，最后五位嘉宾每一个人一句话，有什么好的建议。

    刘琦：综合自己的能力做有意义的事。

    徐新：这市场本没有路，走着走着就有了。

    张润红：以始为终，创造价值。

    陈平：物业管理和资产管理一起跳舞。

    余燎：让那些没有听到音乐的人以为我们都是傻子吧。

    主持人：我们不是傻子，我们一起努力，相信会有更美好的未来。谢谢大家。

    主持人：感谢各位嘉宾专业的分享，请回座。     在此，我代表论坛主办方宣布，论坛圆满结束！

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