突发!行业并购风云再起 龙湖豪掷12.73亿收购亿达服务

发表时间:2021-03-05 15:44

来源:物业深度观察

作者:袁益


距“碧蓝联姻”瓜熟蒂落仅一周的时间,物业管理行业再度迎来重磅并购案。


3月4日晚间,亿达中国控股有限公司发布公告表示,卖方、买方及目标公司订立股权转让协议及补充协议。


公告称,卖方(亿达发展、亿达服务、大连蓝湾及诚悦,均为公司全资附属公司)拟以人民币12.73亿元向买方龙湖嘉悦物业服务有限公司(为龙湖集团的全资附属公司)出售目标公司亿达物业服务集团有限公司全部股权。这意味着,未来收购完成后,龙湖集团将全面控股亿达服务


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面对近期行业里重磅并购案例,克而瑞物管研究总监汤晓晨告诉物业深度观察,行业快速发展时期,大型企业间的并购实质上是为了提高市场覆盖率,快速提高自身体量,冲刺行业头部地位的必要动作,目的是确立在行业未来中的稳定地位。先确立地位再精细化运作是这类企业当前的战略重点。


01

PE倍数超14倍

“碧蓝联姻”的吃瓜余温还未散去,行业就再度迎来重磅并购,而这一次的主角换成了龙湖和亿达服务。


一边是龙湖,其旗下有营收规模超50亿,合约面积超4亿方的龙湖智慧服务,另一边则是专业的产业园区运营服务企业,以“产城融合”为特色的亿达服务,双方这起并购案一经发生就吸引了行业的巨大关注。


从交易细则来看,为了收购亿达服务,龙湖方面付出了较高的溢价。2020年12月31日,亿达服务的资产总值及资产净值分别约为人民币3.93亿元及人民币1.667亿元。2020年,亿达服务的收益录得4.81亿,除税前溢利净额为6224.76万元。


此外,卖方保证股权交割日目标公司净资产不低于2.55亿元,剔除净资产后对价水平为10.18亿元,以承诺利润7147万元计算,本次交易总价(不含净资产)对应PE倍数为14.24倍。


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“这个PE虽然比前些年高,但就目前市场情况来看,就是正常的一级市场价格。”汤晓晨告诉物业深度观察。


作为此次并购主角之一的龙湖,其旗下的龙湖智慧服务尽管尚未登陆资本市场,但也始终在行业中占据头部物企的地位。在中物研协和上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的《2020物业服务企业综合实力500强》中,龙湖智慧服务位列第六位。


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体量方面,根据龙湖集团2020上半年的数据显示,龙湖智慧服务实现营收24.9亿元,同时,公司官网数据显示,目前公司合约面积达4.28亿平方米。


项目具体分布上,根据公司官网资料显示,截至2019年12月,龙湖智慧服务已在重庆、成都、北京、西安、上海等118余个城市开展了规范化的物业服务工作。龙湖智慧服务提供住宅、商业、办公、学校、医院、产业园、交通枢纽以及智慧城市等13大业态领域的高品质服务,拥有一支超过1.3万人的专业员工队伍,服务超过330万户业主。


而此次并购的另一方,则是近些年高速发展的亿达服务。从具体规模来看,根据本次并购公告披露的内容来看,公司未经审核的财务数据显示,截止2020年12月31日,亿达服务录得受益4.81亿元,除税前溢利净额为6224.76万元,公司的资产总值及资产净值分别约为人民币3.93亿元和人民币1.67亿元。


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而根据亿达中国2019年年报显示,公司2019年物业管理录得收入达6.33亿,较上一年增长了17.4%。管理面积方面,同样根据亿达中国2019年的年报,公司在住宅领域的在管面积达1138万平方米,商写物业的在管面积达409万平方米。


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根据亿达服务公司官网资料进一步显示,公司总部位于上海,在北京、武汉、长沙、重庆、成都、绵阳、西安、苏州、杭州、合肥、郑州、珲春、沈阳、抚顺、大连等地设立城市公司,涵盖不同类型的服务模式。公司通过二十几年不断积极探索,目前在管物业涵盖产业园区物业,写字楼物业,公共事业服务,院校物业,商业物业,居住类别墅、住宅、公寓等全业态物业服务类型,直接为近百万业主提供各种类型的物业服务。



02

变卖物企解决资金难题


实际上,在并购案浮出水面之后,坊间对亿达服务为何被收购也有不理解的声音存在,主要因为亿达服务近些年自身也处在快速的发展道路之上。


公开资料显示,在中物研协和上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布的《2020物业服务企业综合实力500强》中,亿达服务还位列第28位,妥妥身处头部物企赛道之中,同时,亿达服务集团董事长田野还获评了“2020中国十大物业年度CEO”。



不仅如此,就在并购案披露前不久,今年2月底,亿达服务还进行过一次注册资本增资并且变更了经营范围,企业类型还发生转变。公告显示,亿达物业服务集团有限公司(亿达物业)注册资本由“8500万元人民币”增加到“24500万元人民币”。其企业类型由其他有限责任公司”变更为“有限责任公司(港澳台投资、非独资)”;经营范围新增各类工程建设活动,施工专业作业,城市生活垃圾经营性服务,建筑智能化系统设计,食品经营等。


同日,亿达物业转让其部分股份予大连蓝湾房地产有限公司(蓝湾房地产)、诚悦控股有限公司(诚悦控股)


对于这种疑惑,亿达中国在并购公告中给出了答案。公告显示,新型冠状病毒疫情的爆发对集团物业销售业务产生负面影响。出售事项将让集团透过出售一项辅助性业务线,迅速收回资金及弥补短期流动资金短缺,同时与买方建立合作关系。出售事项亦将为集团长期稳定发展作出贡献。


出售事项所得款项净额将用作偿还集团的负债。根据初步评估集团因出售事项将录得收益约8.7亿元。集团因出售事项而录得之实际收益或亏损须视乎目标集团于完成日期的估计资产净值的进一步详情而定。


03

龙湖的物业上市之门即将开启?


对于亿达服务,被出售是因为要替母公司偿还负债,那对龙湖来说,豪掷大手笔进行收购,究竟又为何?


据知情人士透露,亿达服务在出售过程中,曾和多家头部物企进行过洽谈,而最终被龙湖以超过12亿的价格收入囊中,“接触过的企业曾认为亿达服务的售价明显比较高而最终放弃,但龙湖方面非常坚持,最后的价格也是最具优势的。”


如此尽力收购,龙湖的大动作也引来了行业猜测,不少业内人士均告诉物业深度观察,尽管龙湖智慧服务暂时没上市,但是并不代表着不上市,大手笔收购有可能意味着公司物业的上市之门正在计划开启。


据了解,龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓在去年8月下旬的龙湖集团中期业绩发布会上曾表示,目前龙湖智慧服务发展依然是按照龙湖集团四大主航道业务协同发展,目前并没有分拆集团物业上市计划。


事实上,伴随恒大物业的上市,目前市场上仍未登陆资本市场的行业巨头仅剩万科旗下的万物云和龙湖智慧服务。


“通过收购亿达服务,补充产业园业态,进一步扩充自己的实力,为今后的上市做打算,可能是这笔收购案背后潜藏的一层意义。”上述业内人士告诉物业深度观察。


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