物业展：2020智慧物业样本企业丨延吉物业：下好智慧物业“这盘棋”

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城市建设快速发展，住宅小区，商业地产，产业园区数量大幅增加，人们对居住，办公环境的要求也越来越高。物业管理是体现城市精细化管理水平的重要载体。上海市物业管理行业协会定于2019年6月4日-6日举办“2019上海国际建筑业主与物业管理产业展览会”，以智领科技，服务未来为主题，全面展示城市物业管理体系，通过管理思想，管理模式和管理工具展示前沿物业管理新技术与应用方案。
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案例摘要
上海延吉物业管理有限公司（下文简称延吉物业）致力于将互联网、云计算、大数据、人工智能技术自觉运用于物业管理，覆盖住宅区、办公楼、科研楼、院校、文化场馆、养老院等各类物业项目，打造智慧生活新模式，为业主、客户提供智能化的物业服务，建设“绿色环保”新家园，拥抱“智慧物业”新时代。尤其在今年疫情倒逼下，坚持以数字化、绿色化、智能化引领企业创新驱动、转型发展，努力提高远程服务、精准管理的水平，推动物业管理智能化升级，助力城市更新，助推绿色运营，为实现跨越式发展夯实基础。

智慧综述

从18岁入行至今，周强董事长有着强烈的职业信念，深深感怀于平凡物业人的奉献付出，也对这个行业满怀感情。他希望自己安身立命、为之拼搏了半生的行业能够得到应有的社会地位，发挥出更高的价值。从业35年，从房管局到企业改制闯市场，他一直在实践中探寻行业转型升级的有效渠道。近几年，随着科技浪潮的兴起，诸多传统行业得以再造，周强董事长意识到：科技的加持，将成为助力物业服务腾飞的翅膀。

经过20多年的努力奋斗，延吉物业呈现出多元化、集团化管理趋势。现有30家独资、投资公司，其中物业管理类8家、物业延伸服务类7家、智能及科技类2家、投资管理类4家；产业链从物业服务延伸至金融、教育、酒店、科技、养老等多个领域。在这场智慧化变革的“浪潮”中，延吉物业充分发挥服务大平台集成功效，引入各类智能产品或应用，由此展开再次创业的历程。
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智慧之路

现实中，物业管理人的社会地位不高，服务工作不被理解，成为行业发展前行的桎梏。但骨子里有一股天生不服输精神的周强董事长认为这是个伪命题。“有为才有位”，他坚持认为，怨天尤人不可取，唯有通过自身的努力，为客户创造不可替代的价值，才能让业主离不开物业人，行业地位也会水涨船高。“科技兴企、科技兴业，引进先进技术，改变服务理念，以科技进步带动服务水平的提高，增强企业竞争力，才能走上良性发展之路。”延吉物业对此信念坚定。

在实践中，他带领延吉物业团队一直在朝这个方向努力探索。

为此，延吉物业积极走出去，不断提升物业管理专业水平，他们逐渐发现，物业服务的内涵随着社会变革、消费升级而不断更新，也希望通过创新对这一概念做全新的诠释。7、8年前，延吉物业曾率先展开电梯自动化管控系统的应用，也试图以“技防代替人防”优化安全管理，但因为成本过高未能普及落地。但这些经历为智慧创变埋下伏笔。

值得关注的是，延吉物业的所有努力都是围绕业主的需求展开的，当看到业主被须臾不可离开的日常饮水问题困扰时，延吉物业提出了智慧净（饮）水概念，联合互联网科技企业研发推出智能净水机。这一独特创举方便了业主生活，将大数据技术引入，业主通过手机就能全面了解到饮用水水质、用量等参数。这一技术和产品取得良好的市场反馈，也拉开了延吉物业的智慧物业布局。

随着互联网科技的发展，延吉物业逐步研发推出线上服务平台，将传统物业管理业务包含报修、客服、缴费、设施设备等迁移至线上。以报故报修为例，业主一键报修，物业人员在线抢单，实现了双重功效——业主体验到服务的空前便捷，满意度提升，同时，物业工作服务效率大幅提升，人员积极性大大提高，收入也相应提高，起到减员增效的客观效果。

时下，智慧物业作为业内一个“疯狂概念股”，一度被认为成为转型升级的“万金油”，但延吉物业深度钻研服务本质，认为智慧物业不应该也无法搭建一个万能平台，或涵盖所有服务，而是博采众长，开放心态，从不同业务线条切入，构建新服务模式。立足于物业管理的现状，延吉物业一方面建立企业内部技术工作室、作业实训室，研发符合企业发展方向和项目现场应用实际的科研及技改项目，另一方面与先进的科技软件开发商合作，提供本企业不断涌现的“金点子”、新创意，合作开发，实现“双赢”，为科技创新注入源源不断的活力。

从物业管理早期作为服务集成商，到目前成为”智慧物业集成商“，这个集成大平台，为物业服务提供了更多可能性。“共赢共享”的概念贯穿其中，深挖满足客户多元需求的服务，“大服务平台”是延吉物业认定的通向未来的一条必经之路。

落地场景

延吉物业的智慧服务模式更像一盘大棋，将不同触点融入到服务体系内。

与科技浪潮紧密携手，拥抱科技红利，延吉物业致力于将互联网、云计算、大数据、人工智能技术自觉运用于住宅区、办公楼、科研楼、学校校园、文化场馆、养老院等各类物业项目，打造智慧生活新模式。

1.在延吉物业应急维修中心供配电管控系统项目中，为了实现智慧电力管控，在智慧可编程电气开关上采用了电力开关动作时间动态测量及交淩过零点精确控制方法及应用科技，工作中可自动、实时完成各种能耗数据的采集和动态控制，自动生成各类能耗报告，形成能耗过程的透明化报表、曲线，通过移动手机端设置，监控设备运行，预警所有可能的电气安全隐患，实现最佳节能运行，达到“用最少的人，做最强的服务，有效节约能源”的目标。据了解，这一技术可为物业项目带来能耗管理革命性的改革，而通过智慧硬件+软件系统服务，今后可在城市设立“虚拟发电站”，整合城市电能消耗系统，进而助力智慧城市的建设。

2.为了更好地服务业主，延吉物业在物业管理现实版人工智能VR眼镜应用中采用了同步传输与同屏交互技术，视频实时传输、推流拉流技术将眼镜佩戴者所观测到的场景实时传递到指导人员终端，而指导人员的操作也即时传回佩戴者眼中，第一时间解决问题，并实时采集数据，方便日后查询。充分发挥了数据采集、视频实时传输、同屏互动、通话录音、轨迹记录、双重授权的功效，把高端的人工智能技术广泛用于维修、保安保洁巡检、绿化养护等各工种。

3.在APP报修管理平台采用了多点报修、统一录入、自动生成工作单和统计报表的信息集成技术，接单、派单、维修、销单、回访、业主评价、工作记录、数据统计融为一体，提升了工作效率，实现了快速响应、及时服务的目标。

4.在刘海粟美术馆物业服务管理现场采用了BIM（建筑信息模型）技术，基于智能3D模型的建筑信息模型技术、大数据、物联网、移动互联网、云计算技术。将空间信息与实时数据融为一体，实现了建筑楼宇全寿命周期的可视化信息协同，构建起新型高效的物业管理系统，为运营维护管理提供了有效的数据支撑。项目现场采取了楼宇可视化及设备定位，覆盖了湿度、温度、设备状态、预警、远程控制、资产管理、应急预案模拟、能效分析、人流分析、消防与智能化运维互联等方面，在BIM模型上加入管理维度，实现了4D化管控。该技术还为实施楼宇能耗管控、精准开展维修保养管理提供了科学前提，为智慧建筑和智慧运营打造起信息高速公路。

5.在校园设备智慧管理云平台中采用了智能测量单元、漏点流互感器、传感器、探测器、大数据分析等技术，实现云端实时监控。覆盖了楼层电箱监控、门禁监控、生活水系统监控、在智慧路灯系统监控等各类设施设备中，全维度、无死角管理，并以大数据为支持，为多种增值服务的开展提供保障。

6.在智能会议室管控系统中采用了互联网+智控创新技术，实现了会议室使用公告、满意度测评、照明、温度、湿度、配套使用网络的智能管控，打造起智慧化、无线化、精准化、数字化、可视化、透明化的现代互联网+会议场所。
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7.在中央空调系统能源管控系统中采用了“终端对云端”智能负荷控制器、测控器技术，开展智能调节，满足不同场景的使用需求，通过十通道负载控制器的电流监测信号反馈，对设备运行工况进行预判，通过智能测控器对空调系统内滤网的积尘状况及场景的新风量需求信号反馈，及时处置，并通过现场显示屏，展示与用户体验相关的数据，营造舒适、节能、降耗的使用环境。

8.在智慧照明项目中采用了电流过零点无拉弧、AI智慧感知技术，避免过流过压冲击，延长开关、插座、灯具的使用寿命，具备线损和设备异常状态诊断故障报警功能。可按不同场景需求，分别设置日常、夜间、重大活动灯光开启模式，通过手机远程控制。

9.在养老院服务板块中采用了健康终端、防走失感应环、紧急呼叫装置、楼梯升降、电动移位机、升降坐便器、自动移位车、电动助行器、步入式老人浴缸、适老化淋浴间等智能产品技术，实现了运营服务云一站式管理，直面当下老龄化社会护理工作难题。

革新赋能服务

在疫情链式反应的倒逼下，让所有人清醒地认识到：未来产业发展将更加依赖互联网、人工智能、大数据、云计算等数字“新基建”，某种程度上，谁掌握先进的信息技术、拥有数据优势，谁就控制了国际产业竞争的制高点，谁就将主导全球新科技革命和产业变革。科技更新迭代加速和产业竞争日趋白热化，考验着企业的数字化、绿色化、智能化进展。

近年来,延吉物业以建设“绿色环保”新家园、拥抱“智慧物业”新时代为己任，积极引入新技术，为助力民生、提升服务、助力城市更新展开了孜孜不倦的探索。通过智慧物业服务模式，形成了良好的品牌知名度，现代企业治理体系和治理能力的提升，更是荣膺“全国文明单位”、行业百强企业等荣誉，被多家知名媒体竞相报道。行业一直面对政策、市场双重压力，通过智慧物业赋能，有效提升了团队服务效能，同时赢得了甲方业主客户的支持，服务满意度、招投标成功率、项目续签率等成为最有力的实证。

案例观察

变，才是唯一的不变，率先变革者，除了“敢为天下先”的勇气，也需要敏锐的嗅觉和把握力。事实证明，延吉物业摸索出了一条特色差异化的服务+智慧之路——不是将业务全搬到线上，而是以实体经济为抓手，从不同业务板块逐步击破。技术应用上，与多家软件公司合作，博采众长，打破了互联网“烧钱快、见效慢”的魔咒，由于智能饮水设备项目的成功，吸引了不少资本的关注与青睐，延吉物业希望一步一个脚印，在行业发展史上留下痕迹。他们拒绝做“飞起来的猪”，脚踏实地，才能走得更远。

从工业革命到科技浪潮，都告诉我们：有效的科技手段总能创造新的商业模式，延吉物业的智慧化服务，大大延伸了现代服务内容，为行业今后的蜕变奠定了基础。周强董事长深知，智慧物业信息化顶层设计与规划需要从把握智能化新技术、鼓励新技术推广应用、提高物业员工素质等多方面入手，更需要上级领导、协会专家给予政策、理论、方法、技术、资金等的支持，任重而道远，但延吉物业会笃定走下去，让梦想成为现实。毕竟，智慧物业“这盘大棋”着眼于未来和以后。

对话周强

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董事长兼总经理 周强

记者：任何变革都不是一蹴而就的，您认为智慧物业落地需要克服哪些障碍？

周强：新时代浪潮不断袭来的不确定性，更需要我们把握商业逻辑的实质。智慧物业需要既懂科技，又要尊重服务行业规律。我们需要克服的障碍一是资金投入，二是专业人才团队和技术，三是业主接受度和支持度。资金方面，我们通过合作共赢布局未来的渠道，打通与科技公司的双赢合作，严格把控成本投入，实现效益最大化，这是对企业对客户的负责，也是可持续前行的保障。

技术和人才是捆绑一体的，持续提供“高、精、尖”服务，深化智慧物业建设，关键在人。习总书记提出“创新的事业呼唤创新的人才”“努力造就高水平创新团队”。我们首先在组织开展新型技术、先进知识培训的同时，加大了对管理人员引领团队、破解难题本领的考核力度，催生更多综合素质优秀，锐意进取，敢于攻坚克难的管理人才。其次，公司鼓励员工积累实战经验，提高应急响应技能，培养起一支既懂物业服务管理知识，又能与时俱进、快速掌握新颖技能的技术人才队伍。再次，运用激励手段发掘员工在服务方式和管理方法上的创新潜能，打造一支能带给业主惊喜的创新人才队伍。

人和技术的问题解决了，我们时刻不能忽视的是服务的原点——所有的变革都是围绕业主需求展开并为满足业主生活需要的，所以最关键的核心也是面临的最大挑战是客户的理解和支持、信任和扶持，精诚相待，必有斩获。
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记者：近年来，智慧物业处于“野蛮增长”时期，但“有序生长”才能走得更远，您认为有生命力的智慧服务模式应具有哪些独特的优势或特色？

周强：智慧物业商业模式的健康发展，需要在鼓励技术输出、保护知识产权、规范市场竞争等各方面予以协力，否则会影响探索者的积极性。总之，要适应各类人群的体验度，要持续调整商业模式发展方向，要努力培养捕捉商机的本领，要注重客情分析，引导客户。深入挖潜，敏锐捕捉科技动态新亮点，努力形成智慧物业的新亮点。智慧物业是一个新事物，新事物需要一个被接受的过程，我们依靠管理体系要求和企业文化感化，凝聚全体员工形成一股绳，合力创变、创领未来！

记者：您心中未来的物业管理之什么样的图景？

周强：行业历史进程中，各企业发展水平参差不齐，但科技浪潮把各家物业公司“推到同一条‘起跑线’上”，平行启动，形成新的理念和模式，使企业直面更加激烈的竞争。我认为，未来的物业管理，不会再存在保安、保洁、绿化等，我们只是提供集成服务平台，助服务者和消费者直接触达，以互联网提供监督管理。智慧物业的根本目的是改变物业服务的概念和模式，比如在科技加持下，将互联网融入社区服务，老有所养、幼有所托，甚至旅游、饮食、金融等都可以私人定制，通过物业服务来解决。我希望物业服务者能彻底改变传统形象，构建起职业自信、自豪和价值感。时代给我们行业带来无限的想象空间，给了物业管理前所未有的机会。国家在追寻美丽中国梦，物业人也有幸福物业梦。借智慧科技之“翼”，行业必将腾飞。

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